Rozumí se tím veškeré úvěry, které jsou spojeny s účelem bydlení a jde do zástavy nemovitost
Vždy si zkontrolujte 3 základní věci, ukazatel ZUB
Z – zajištění
Zkontrolujte si nemovitost na katastru, zda se jedná o vhodnou nemovitost do zástavy
POZOR: Družstevní byty nelze dát do zástavy
U – účel
Abyste mohli využít výhody hypotéky, je potřeba, aby tento úvěr splňoval správný účel, mezi hlavní účely hypotéky patří: koupě nemovitosti na bydlení, rekonstrukce nemovitosti na bydlení, vypořádání SJM při rozvodu, vypořádání dědictví, zpětné proplacení vlastních zdrojů do jednoho roku, koupě družstevního podílu (většinou se zástavou jiné nemovitosti)
B – bonita
Klient musí být bonitní, musí mít dostatečné příjmy, aby mohl hypotéku splácet, mezi příjmy můžeme zařadit: podnikatele, zaměstnanec, majitel firmy, mateřská, dohoda o provedení práce, dohoda o provedení činnosti, u každé banky se způsob výpočtu a uznání těch příjmů může lišit, proto doporučuji hypoteční metodiku
Postup – jak postupovat při zpracování hypotéky co nejefektivněji a nejrychleji
- ANALÝZA – základem je samozřejmě analýza aktuální situace klienta
- ZUB – zkontrolujte tři základní ukazatele, zda je klient všechny splňuje
- PODPIS ŽÁDOSTI – pokud je vše v pořádku, sepište a podepište s klientem žádost, v této fázi byste už měli vědět do které banky žádost podáte, doporučuji si v BeTy/CRM zkontrolovat potřebné formuláře k žádosti o hypotéku, protože každá banka je má jiné (žádost, prohlášení o zprostředkovateli, prohlášení o příjmů atd..)
Dle akutnosti klienta, pokud chcete mít jistotu a nevíte kterou banku vybrat, podejte žádosti klidně 2, ničemu to nevadí, jedna žádost se pak jednoduše zruší/stornuje, ale nepodávejte jich více, působí to potom nedůvěryhodně - SCORING – znamená náhled do úvěrových registrů, uvidíte informace o klientově úvěrové historii, zda někde něco splácí, nebo zda má někde nějaké nesplacené úvěry, v této fázi, se naše žádost do registrů promítá a ostatní banky uvidí, že klient o hypotéku už někde žádá.
S podepsanou žádostí, ji podejte do banky a udělejte scoring, každá banka má opět jiný postup, některé je mají online a některé musí být zadány bankéřem, tyto procesy si u jednotlivých bank zjistěte. - REZERVAČNÍ SMLOUVA – ve fázi kdy budete vědět, že má klient registry čisté a vše je v pořádku, doporučujeme klientovi podepsat rezervační smlouvu, hypotéka bude na 80% v pořádku, předešlé body stihnete vyřídit během 1-2 dnů
- OCENĚNÍ NEMOVITOSTI– byty ve velkých městech lze dělat online odhadem, do banky se doloží podklady k tomu potřebné, většinou jsou to fotografie nemovitosti, aktuální list vlastnictví, nabývací titul, rozměry nemovitosti, online odhad máte do 2 dnů hotový. Pokud není online odhad možný, musí se odhad objednat fyzicky a ten může trvat 2-3 týdny, záleží na odhadci, doporučuji odhad vyřizovat co nejdříve
- KOMPLETACE PODKLADŮ – v mezidobí co se zpracovává odhad kompletizujeme další podklady, zejména se jedná o potvrzení o příjmů (každá banka má svůj formulář -> musí vyplnit zaměstnavatel/ mzdová účetní), pokud se jedná o podnikatele, doložte daňové přiznání, které musí být úředně ověřené NEBO doložte potvrzení o zaplacení/vrácení daně + potvrzení o podání daňového přiznání, jedná se o razítko na DP a nebo o doručenku z datové schránky, pokud klient pobírá mateřskou, tak potvrzení o pobírání tohoto příspěvku (dostanete na úřadu práce), potom výpisy z běžného účtu klienta a vždy vyžadujte 2 doklady totožnosti (pas/řidičák/občanský průkaz)
- NÁVRH KUPNÍ SMLOUVY – abychom bance potvrdili účel, potřebujeme návrh kupní smlouvy (pokud se jedná o koupi), pokud na návrh čekáte dlouho, protože Vám jej z nějakého důvodu prodávající/realitní makléř neposlal, napište s klientem nějaký jednoduchý návrh Vy, případně poproste zkušeného kolegu, aby Vám s tím pomohl.
- SCHVALOVACÍ PROCES – a je to, vše odevzdáváme do banky a čekáme až se nám hypotéka schválí, normálně to bance po doložení všech podkladů trvá cca 2-3 dny, vzhledem k aktuální situace čekáme i 3-4 týdny
- PODPIS A ČERPÁNÍ – schválením to však nekončí, musíme obchod dokončit, s klientem schválenou hypotéku podepíšeme, ve smlouvě si pečlivě přečtěte podmínky čerpání, zda jsou realizovatelné, zda tam není někde chyba, tyto instrukce následujte a celý proces s klientem dokončete
HYPOTÉKA VS PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR
Hypotéka – anuitní splácení
Překlenovací úvěr – po určitou dobu splácíme platíme dvě částky, jedna jde na dospořování a druhá jde na úroky, anuitně začínáme splácet až po určitě dobé (každá stavební spořitelna to má jinak, někde jsou to dva roky, někde 17let)
TIPY A TRIKY
REKONSTRUKCE – u rekonstrukce dávejte pozor na způsob čerpání, banky většinou čerpání pouze do výše hodnoty zástavy, takže pokud má aktuálně nemovitost 2 miliony a po rekonstrukce bude mít 10 milionu, banka Vám půjčí 8 milionu, ale bude Vám čerpat na vícekrát, 1. čerpání Vám pošle 2 miliony, pak něco zrekonstruujete a pak pošle zase 100% toho, co jste prostavěli, dávejte pozor, tyto podmínky má každá banka jiné.
HYPOTÉKA PRO PORADCE – jako finanční poradci máme tu výhodu, že u některých bank máme zjednodušené dokládání příjmů, jedná se například o 6 měsíčních provizních listů apod. aktuálně tuto služby pro nás mají Raiffeisen stavební spořitelna, mBank, Equabank, Česká spořitelna (pro poradce, kteří udělají 24 obchodů za rok).
BEZPŘÍJMOVÁ HYPOTÉKA – jedná se spíš o zjednodušené dokládání příjmů, je to pouze pro klienty podnikatele a majitele firem
ČSOB stavební spořitelna dokáže vypočítat příjem z výpisu z účtu -> 6 výpisů z účtu (příjem – výdaje) a průměr -> pouze pro OSVČ, omezeno 60% LTV, úrok 3,49%
mBank -> 1 výpis z účtu (příjem – výdaje), omezeno 50% max 3.500.000,-, pouze pro OSVČ
Equabank -> 1 výpis z účtu (příjem, hlavně nesmí být účet v minusu), pro majitele firem a OSVČ, omezeno 70%, úrok 4,19%, pokud se jedná o majitele firem, je potřeba doložit výpis z účtu firmy, pokud se jedná o OSVČ tak výpis z účtu podnikatele
DÁLKOVÝ PŘÍSTUP NA KATASTR – vzhledem k aktuální situaci doporučuji si zřídit dálkový přístup na katastr, nebudete vázání na katastr či na klienta. Z dálkové přístupu bude moct za poplatek stáhnout nabývací tituly, LV, prohlášení vlastníka apod.
ČERPÁNÍ HYPOTÉK – hypotéku můžete mít schválenou a podepsanou a čerpat můžete až za 2 roky, využívá se to hlavně k developerským projektům, refinancování, výstavbám.
VÝPISY Z ÚČTU – jak by měl vypadat výpis z účtů? Než jej odešlete do banky, radši ho vždy zkontrolujte, banka nemají rády klienty, kteří sází, takže dejte pozor na platby na fortuny, sazky a různé instituce, banka kvůli těmto hrátkám klidně hypotéku neposkytne
HYPOTÉKA DOPŘEDU – banky dokáží schválit hypotéku i bez nemovitosti, aktuálně to umí RB, KB a všechny stavební spořitelny, sazby dostanete aktuální co jsou na trhu a na hledání nemovitosti máte 2 roky, přečtěte si hlavně podmínky pokud klient nemovitost nestihne najít.
KLASICKÁ HYPOTÉKA MÍSTO AMERICKÉ HYPOTÉKY – Moneta stavební spořitelna má formulář „Uznání dluhu“, např.: kamarád mi před 10 lety půjčil peníze na koupi nemovitosti a já mu to teď potřebuju vrátit. Po schválení banka posílá peníze na účet „věřitele“. Jedná se o překlenovací úvěr se zástavou.